Как купить квартиру у банкротов на треть дешевле рынка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру у банкротов на треть дешевле рынка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В случае, если в собственности гражданина находится только доля, которая выставляется на торги – второму собственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа от преимущественного права выкупа или отсутствия его волеизъявления в течение 30 дней с даты получения предложения, имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Плюсы и минусы торгов по банкротству.

В чем преимущества покупки на торгах по банкротству? Чаще всего ответ на этот вопрос умещается в одно слово – «цена». Это действительно так, цена на таких торгах как правило ниже среднерыночной.

В 3-5 раз дешевле рыночной стоимости в среднем продаются активы при банкротстве.

Опытные участники торгов приводят такие данные: стоимость лотов на торгах по банкротству может падать на жилую недвижимость в среднем до 30 %, на коммерческую недвижимость до 50%, на спецтехнику – до 40%, на землю – до 70%, на дебиторскую задолженность – до 90%.

Однако цена распродаваемых активов является не единственным аргументов в сторону торгов по банкротству. Есть и другие преимущества, впрочем, есть и риски.

Плюсы участия в торгах по банкротству:

• цена актива ниже рыночной,
• процедура продажи официальная и прозрачная,
• перечень активов не ограничен,
• доступный входной порог для участия в торгах.

Риски участия в торгах по банкротству:

• продаваемое имущество чаще всего не новое,
• есть риск покупки «кота в мешке», история имущества не всегда прозрачна,
• непростая процедура поиска имущества и победы в торгах.

Этапы проведения торгов

Проведение торгов проходит в 3 этапа:

1. Первичные торги – этап, который проходит в форме аукциона на повышение цены (то есть победителем станет тот, кто предложит наибольшую цену). Первоначальная стоимость имущества обычно является среднерыночной. Сумма, на которую будет повышаться стоимость имущества, или по-другому – шаг аукциона, устанавливается финансовым управляющим в положении, так же, как и срок проведения. Обычно срок составляет – 1 месяц.

На данном этапе выигрывает тот покупатель, который предложит наибольшую цену, от установленной первоначальной.

2. Повторные торги – этап, который состоится в том случае, если имущество не получилось реализовать на первом этапе. Стоимость имущества здесь снижается на 10 %. Процедура не отличается от первичных торгов, срок также составляет 1 месяц.

3. Публичные торги – завершающий этап торгов. Проводится в случае, если повторные торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. Финансовый управляющий выставляет имущество на открытые торговые площадки (Авито, Циан и другие). Цена имущества на данном этапе стартует с рыночной и снижается каждые 3-7 дней на 10%. Срок и сумма снижения стоимости предусматривается Финансовым Управляющим в положении о торгах.

Результатом торгов является заключение договора купли-продажи и передача имущества новому собственнику.

Пример реализации автомобиля в 3 этапа

Финансовый Управляющий выявил у гражданина М. автомобиль. Оценив его стоимость, было подготовлено положение о торгах с начальной стоимостью в 350 000 рублей.

После утверждения Судом положения Финансовый Управляющий сделал объявление в газете «КоммерсантЪ» и в ЕФРСБ.
Срок первичных торгов был установлен с 10.10 по 10.11 – заявок за этот период не поступило, торги признаны несостоявшимися.

Повторные торги были назначены на период с 15.11 по 15.12, стоимость авто была установлена 315 000 рублей –подана единственная заявка на торги, но покупатель отказался выкупать авто, торги также признали несостоявшимися.

20.12 – автомобиль был выставлен на Авито, стоимость составляла 350 000. Каждые 3 дня цена падала на 10%. 26.12, когда стоимость авто была 283 500, нашелся покупатель и 28.12 был заключен договор – купли продажи с передачей документов и ключей.

Таким образом, автомобиль был реализован только с 3 этапа торгов, по стоимости ниже заявленной в самом начале. Торги длились более 2 месяцев.

Однако, это не значит, что имущество не будет реализовано с 1 или 2 этапа. Все зависит от ликвидности.

Особенности реализации на торгах недвижимого имущества

Для начала разберемся с недвижимостью.

Недвижимое имущество делится на определенные категории:

1. Недвижимое жилое имущество и его части:

• Дома, квартиры, комнаты;
• Земельные участки, находящиеся под жилыми домами;

1. Недвижимое нежилое имущество:

• Гаражный бокс;
• Объекты незавершенного строительства (сооружения в недостроенном состоянии);
• Машино-место;
• Здания, строения, помещения без возможности проживания (нежилые помещения);
• Участки недр, отдельные водные объекты (например, пруд);
• земельные участки (например, участки сельскохозяйственного назначения, участки без построек и т.д);

1. Отдельным пунктом в Гражданском кодексе РФ выделяют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Они подлежат обязательной регистрации, поэтому относятся к недвижимости.

Какое имущество выгодно покупать на торгах по банкротству?

Как рассказала юрист юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова, на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров. По ее словам, действительно выгодно приобретать через торги недвижимость и машины, поскольку сделать покупку можно с существенной выгодой.

При покупке на аукционе дебиторской задолженность покупатель должен знать, что, возможно, он в будущем и не получит желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда говорит о ее неликвидности, обычно ее выставление на торги говорит о наличии специальных сроков на проведение процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, — предостерегла эксперт.

Юрист Илья Артемьев рекомендует тщательно изучить лот и провести маркетинговое исследование, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена имущества.

Лот нужно оценить на предмет ликвидности и коммерческой привлекательности. Удобнее выбирать имущество, находящееся в территориальной доступности от вас, чтобы можно было непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, — уточнил специалист.

Также имеет смысл обратиться к организатору торгов, запросив у него фото объекта и документы по нему, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и по возможности лично осмотреть имущество.

Покупка ценных бумаг и предприятия имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлекать специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due-diligence о текущих делах компании, — отметил Илья Артемьев.

Как научиться покупать имущество банкротов выгодно?

Участие в торгах по банкротству для многих является не разовой акцией (например, для покупки машины или жилья для личного пользования), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается и количество выставляемых на аукционы лотов, возможность заработать на таких покупках с каждым годом интересует все большее число россиян.

На первых двух этапах аукциона цену лота нельзя назвать выгодной. Привлекательность в цене, но и вместе с тем повышение конкуренции, идет на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить имущество по цене, в разы ниже, чем реальная его рыночная стоимость. Иногда цены падают до смешных отметок. Здесь главное не упустить время, но оставаться хладнокровным, чтобы не купить «что попало» в пылу азарта, — напомнил Илья Артемьев.

По его словам, ключевой задачей для участника торгов является грамотная оценка ликвидности имущества. Он отметил, что нередкими являются ситуации, когда гражданин, купивший лот по «бросовой» цене, так и не смог его перепродать из-за отсутствия спроса на рынке.

Высоколиквидные и высокоприбыльные объекты, интересные покупателям, традиционно уходят с молотка еще до этапа публичного предложения. Поэтому вряд ли стоит обольщаться, увидев «копеечный» лот под конец торгов.

Если вы видите, что имущество долгое время никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, либо организатор торгов весьма неохотно предоставляет информацию по объекту — это повод задуматься и присмотреться к иным лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже небезупречным с юридической точки зрения.

Зачем нужны торги в банкротстве

Сразу скажем, что торги проводятся только в рамках судебного банкротства через арбитраж. Оно включает обязательную стадию — реализацию имущества. Если человек решил банкротиться через МФЦ, то продавать активы должника не будут. Потому что, по идее, там просто и продавать-то нечего.

Ведь одним из условий для обращения в МФЦ является окончание исполнительного производства ввиду отсутствия у должника активов, по всем должникам уже известному пункту закона «Об исполнительном производстве» (пункт 4 части 1 статьи 46).

Следовательно, приставы должны убедиться, что на должника не оформлены дорогие активы, например, недвижимость или автомобили, что он не скрывает какое-либо другое имущество от взыскания. Напомним, что у должника может не быть видимого на первый взгляд имущества. Но могут при этом иметься активы, размещенные на счетах в банках в виде денег. А это тоже имущество.

Должник иногда полагает, что если он находятся в списке очень хороших (считай — с круглой суммой на счете) клиентов, то он — неприкасаемое для банка лицо. Поэтому-то банк не сдаст такого супер-отличного «денежного» клиента приставам. Но это далеко не так. Банк вас однозначно сдаст, если пристав пришлет запрос «по вашу душу».

Поэтому пристав арестует средства и на пенсионной карте, и даже может наложить «лапу» на социальные пособия должника (чаще всего это верно для должниц женского пола), вплоть до счета, на который приходят алименты. Да, арестовать детские пособия — это незаконно, но очень эффективно в качестве стимула как можно быстрее расплатиться с долгами.

Планируется, что торги будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены.

Этап торгов — период подачи предложений о цене. По его окончании цену изменяют. Ценой первого этапа будет начальная цена, которую финуправляющий укажет при публикации информации о торгах на «Федресурсе». Исключения будут допускаться в том случае, если хотя бы в одной из заявок есть предложение более высокой цены, чем указанная начальная цена — так называемая планка отсечения.

Новый механизм проведения торгов подразумевает, что в рамках одной процедуры торги будут идти на повышение цены, затем — при отсутствии заявок — цена будет снижаться. Но ровно до момента поступления первого предложения купить имущество по предложенной цене. После поступления заявки на покупку от лица или организации, желающих купить имущество по снизившейся цене, торги будут остановлены. И начнутся с того, что снова будут собираться заявки на повышение цены.

Предлагается отказаться от торгов в форме публичного предложения и изменить требования к электронным площадкам для проведения торгов. Утверждению порядка продажи имущества посвящена статья 90 закона. Изменения, по мнению их авторов, созданы для снижения расходов на проведение торгов, ускорения сроков их проведения. А также они нацелены на снижение числа случаев признания торгов несостоявшимися.

Сейчас по общему правилу торги проводят путем повышения начальной цены. Впервые ее снижают только на повторных торгах, что затягивает продажу. То есть, раньше длительность процедуры подготовки к торгам и их проведения можно было обозначить «примерно на глаз», и они сильно зависели от скорости прохождения судебного процесса. После введения поправок сроки торгов должны существенно сократиться.

Еще один плюс — возможность реализации имущества банкрота не только с помощью специализированных площадок и прямых продаж имущества через доски объявлений, но и при размещении информации о реализуемых активах на маркетплейсах.

Личный опыт и отзывы профессионалов

Успешных предпринимателей, построившие бизнес на скупке и продаже имуществ банкротов, условно можно поделить на 2 типа:

• тех, кто действительно зарабатывает на приобретении квартир;
• тех, кто продает информационные курсы, «учит», «курирует» новичков.

Обучение можно приобрести абсолютно за разные суммы, но практически вся информация доступна и бесплатно. Это подчеркивают одни из самых успешных инвесторов, добавляя, что если предприниматель зарабатывает достаточно, ему ни к чему приводить «практически за руку» конкурентов в сферу.

Опытные и активные пользователи торговых площадок дают самые полезные советы:

1. Перед тем, как пытаться принимать участие в аукционах, необходимо проштудировать все бесплатные материалы. Особенное внимание уделить статьям ГК и ФЗ «О банкротстве». А если действительно есть желание стать профессионалом, то еще стоит прочесть большую часть практики Арбитражного суда по подобным делам. Можно купить и курсы, но делать это лучше после изучения информации, что уже есть в открытом доступе.
2. Начинать нужно с малого, т. е. изначально скупать дешевые лоты. Это позволяет наработать опыт.
3. Следить за ставками. Иногда в пылу борьбы сложно держать себя в руках. В результате некоторые специалисты повышают ставки и приобретают жилье за рыночную цену или даже сильно дороже.
4. Не набирать много кредитов. Если были привлечены инвесторские деньги, то стоит тщательно оценивать все риски приобретения определенного помещения.
5. Важно понимать, что перепродать быстро квартиру удастся вряд ли. Сразу нужно закладывать время на оформление документов, а еще часто бывшие владельцы не спешат освобождать помещение. Так что от приобретения до реализации проходит нередко 4-6 месяцев.

Самое важное уточнение дают опытные наставники такое: не бояться трудностей и работать. Да, в сфере есть риски, однако они всегда высоки, если принимается решение работать на себя.

При желании обучиться азам можно с наставником, особенно если он действительно опытен и передаст не поверхностные знания, а раскроет интересные фишки, о которых мало кто знает. Но такие консультации и обучение стоят соответствующих денег. При желании даже самая дорогостоящая инвестиция принесет плоды, главное, начинать с малого и постепенно переходить к крупным сделкам по покупке недвижимости.

Как купить на торгах квартиру по заниженной цене

Если вы твердо решили принять участие в торгах по банкротству, следует выполнить несколько пунктов:

1. Выбрать площадку и пройти регистрацию. То есть, внести документы, перечисленные выше.
2. Авторизоваться (ваш профиль должен пройти проверку). Это может занять пару дней.
3. Вы можете подать заявку на участие в торгах по интересующему вас лоту и внести задаток. Как правило, он составляет около 5%.
4. В определенную дату принять участие в торгах.
5. Если вы победите, следует заключить договор и пройти перерегистрацию. Если вы не выкупили лот, задаток вам возвращают.

Этапы ведения аукциона

При осуществлении торгов по банкротству физических лиц специалисты отличают 3 этапа. Рассмотрим их детальней:

• I этап. Именуют его первичными торгами. Является он начальным этапом. За этот период участники вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи. Величину шага для подъема стоимости лота определяется заранее условиями торгов. Принятие каждого последующего шага осуществляется системой по прошествии получаса после предыдущего.
• II этап. Называют этот период повторными торгами. Проводят их, когда проведенный аукцион признан по конкретным причинам несостоявшимся. При осуществлении распродажи повторно стоимость лота ставится ниже предыдущей на 10%.
• III этап. Когда первый, второй аукционы признают несостоявшимися, назначают ведение публичных торгов. Ведущим отличием процедуры выступает значительно снижение цены на объекты торгов, которое происходит через конкретные периоды времени, оговариваемые заранее.

Торги по банкротству физических лиц не всегда идут по одному сценарию. Рассмотрим основные моменты:

1. Вы единственный поставщик. В этой ситуации вы можете получить заказ по максимально выгодной стоимости. Есть риск, что о победе вас не предупредят. Будет считаться, что вы отказались от подписания контракта. Вас внесут в РНП и не вернут задаток. Поэтому важно следить за результатами торгов.
2. Переход через ноль. Это означает, что цена лота снижается больше, чем на 100%. После перехода через 0, поставщики могут снова повышать цену (до показателя не больше максимальной суммы сделки).
3. Таран (сговор участников аукциона). Других поставщиков принуждаются отказаться от борьбы, чтобы один из участников сговора заключил сделку по максимально допустимой цене.

Какое имущество попадает под реализацию?

Все имущество должника, которое было приобретено до или после вынесение решения о реализации составляет конкурсную массу, то есть сумму всего, что будет выставлено на торги. Но статья 446 ГПК РФ предусматривает имущество на которое не может быть наложено взыскание:

• единственное жильё, земельный участок на котором оно находится;

• предметы быта, домашней обстановки если они не считаются предметами роскоши;

• инструменты необходимые для осуществления профессиональной деятельности, мелкий и крупный рогатый скот, другие сельскохозяйственные животные и постройки в которых они содержатся, семена необходимые для посевных работ;

• продукты питания и денежные средства в размере не более прожиточного минимума должника и лиц находящихся на его иждивении;

• топливо, необходимое для приготовления пищи и отопления жилого помещения;

• имущество связанное с организацией быта должника — инвалида;

• призы, государственные награды;

По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):

• кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
• доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
• управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
• доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).

Далеко не все знают, какие активы могут быть проданы на торгах. Реализации на аукционах подлежит огромный перечень объектов имущества. При желании из этого списка можно выбрать всё что угодно.

Самыми популярными и имеющими значение являются следующие объекты:

• ценные бумаги, принадлежащие как юридическим, так и физическим лицам;
• заводы;
• различные организации;
• предприятия, занимающиеся производством различных товаров;
• различные права требований;
• автотранспортные средства;
• специализированная техника;
• бытовая техника;
• товарные знаки различных компаний;
• недвижимость различных типов – коммерческая, жилая, здания и сооружения, предназначенные для производственных нужд;
• различные материальные активы лица, признанного банкротом;
• оборудование для производства;
• земли, имеющие различное назначение – индивидуальное строительство, сельское хозяйство и прочие.

Многие не догадываются о возможности приобрести различное имущество, участвуя в торгах по банкротству. Вследствие этого, велики шансы провести максимально эффективную сделку.

В некоторых аукционах принимает участие небольшое количество желающих приобрести имущество, поэтому появляется возможность купить актив по минимальной стоимости.

Похожие записи:

• ЗА КАКИЕ ОШИБКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ККТ ШТРАФУЮТ НАЛОГОВИКИ
• Прекращение деятельности индивидуального предпринимателя
• Бизнес-идея: химчистка как бизнес с высоким доходом