Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру с доплатой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Зачем разменивать жилье?
Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:
- развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
- расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
- улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
- смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
- желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
- при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
- при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.
Чем обмен квартиры отличается от продажи
Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.
Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».
Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.
Особенность обмена жилья с дополнительной оплатой вне зависимости от того, какие виды недвижимости задействованы, состоит в том, что помещение должно быть приватизировано одним или несколькими жильцами. От них требуется согласие на сделку, так как именно они являются собственниками.
Если же оно не приватизировано, вам придется собрать множество справок из муниципальных органов, которые суммарно могут вам разрешить или запретить проведение сделки.
Решение по данному вопросу зависит не только от вас, но от органа местного самоуправления.
Да и желающих приобретать не приватизированную недвижимость совсем не много. В этом случае вам придется серьезно уступить в цене, чтобы иметь возможность конкурировать с более выгодными вариантами.
Мена с доплатой – невероятно удобный способ поменять место жительства. Разобравшись с правовыми аспектами – для вас не будет сложности в реализации данной процедуры.
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Как проходит обмен ипотечной квартиры
Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.
Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.
Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.
Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.
Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.
Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.
Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!
Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.
Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).
Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.
- договор мены;
- паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
- нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
- правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
- свидетельство о регистрации права;
- кадастровый паспорт квартиры;
- квитанция об уплате гос. пошлины.
Дополнительно при регистрации могут потребовать:
- справки о задолженности по коммунальным платежам;
- выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
- документы подтверждающие законность перепланировок;
- заключения об оценке объектов;
- письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).
В каких случаях выгоден трейд-ин
У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.
Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.
В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:
- Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
- Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
- Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
- Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
- Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
- Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
- Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
- Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
- Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.
Обмен ипотечной квартиры
Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.
Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:
- продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
- заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.
Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.
Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.
При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.
Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.
Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.
Оформление обмена квартир
Чтобы верно провести обмен жильем, нужно знать саму структуру данного процесса, моменты проведения действий.
Для этой цели выполняются такие операции:
- Обозначаем цель проведения обмена жильем. Если процесс инициируется для приобретения жилья с площадью на порядок больше имеющейся, необходимо здраво оценить возможности вашего бюджета, отведенного для доплаты суммы. Когда обмен выполняется для приобретения дохода, следует определиться с тем, насколько проживание в жилье с меньшей квадратурой будет удобнее;
- Изучаем сам рынок, связанный с недвижимостью. Для этой цели, нужно детально изучить текущий перечень действующих на рынке предложений, касающихся обмена жилплощадью. Кроме того, необходимо определить личные возможности в выполнении подобной операции. Если вы поймете, что не сможете своими силами организовать выполнение процедуры обмена, тогда следует задуматься о привлечении к делу агентств недвижимости, которые непосредственно специализируются на решении подобных вопросов;
Если один из собственников против
При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.
Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.
Варианты обмена квартир
В советские времена люди часто обменивали свои квартиры. Многие меняли свои квартиры не с целью улучшить условия проживания. Люди меняли место жительства, город, поселок. Часто обмен был связан со сменой работы и переменами в личной жизни. Чтобы не искать в другом городе себе жилье, равноценное имеющемуся, люди по объявлениям подыскивали квартиры, которые подходили по всем параметрам для равноценного обмена.
В наше время люди обменивают свое жилье по разным причинам, и процедура обмена при этом также разная. Бывает обмен, когда кто-то покупает квартиру, а кто-то продает. Или люди просто обмениваются равноценными квартирами, или вносят доплату. А еще сейчас распространена альтернативная сделка, очень часто достаточно выгодная для ее участников.
Наверное, самый популярный и самый простой способ, первый из вышеперечисленных. Многие граждане даже стараются не прибегать к помощи специалистов, чтобы совершить такой обмен. Человек, занимаясь продажей своего жилья и установив на него определенную цену, параллельно с этим подбирает квартиру, которая выставлена другим собственником на продажу, но идеально подходит первому.
Когда же происходит прямой обмен квартиры на квартиру, чаще всего, приходится прибегать к помощи специалистов, действующих на рынке недвижимости.
При этом обмене граждане обмениваются между собой как приватизированным, так и неприватизированным жильем. Только случаев, когда люди производят такую процедуру, не так уж и много. Чаще, конечно, граждане просто хотят продать свое жилье. Понятно, что чем больше квартир выставляется собственниками на продажу, тем меньше вариантов для прямого обмена.
Заключение альтернативной сделки происходит, чаще всего, при участии риэлтерских компаний. Это помогает снизить проценты риска и обезопасить саму сделку и ее прямых участников от различного рода махинаций.
Рассматривая альтернативную сделку, стоит отметить, что здесь предполагается участие денежных средств на начальном этапе. Это аванс, который вносится покупателем, и тут же используется продавцом для аналогичных действий. Получив аванс, граждане подтверждают свое согласие на заключение этой сделки, так как вернуть деньги, выданные или полученные в виде аванса, очень трудно.
Когда человек пытается приобрести квартиру взамен только что проданной, он, к сожалению, не защищен от риска потерять понравившийся вариант. Изменения на валютном рынке часто приводят к разительной смене цены на жилье. А иногда продавец просто изменяет решение продавать квартиру, которая подходила покупателю.
При простой сделке, когда человек сразу просто продает квартиру, а потом пытается купить новую, можно значительно пострадать. Бывает, что свою квартиру собственник продал, а денег на новую оказалось недостаточно. Если же стороны сделки участвуют в альтернативном обмене, такие проблемы можно легко обойти.
Обмен жилья по схеме «trade-in»
Схема «trade-in» на сегодняшний день одна из самых новых. В столице она стала встречаться совсем недавно. В принципе, схема достаточно не сложная, и позволяет улучшить жилищные условия. Действуя по такой схеме, покупатель приобретает квартиру в новостройке. Первым взносом, в данном случае, является старая квартира.
По времени осуществления процедуры, эта схема серьезно помогает тем, кто не хочет тратить много времени и сил на различные нюансы. Получить новое жилье можно за три-четыре дня, хотя обмен старых квартир более популярен, чем операции с новым жильем. Сегодня многие жители старых «хрущевок» все чаще обращают свое внимание на новостройки.
Участие «материнского капитала» в обмене жилья
Когда квартиры при обмене неравноценны, требуется определенная сумма, которую нужно доплатить за разницу в площади или стоимости. В наше время, в виде доплаты может участвовать «материнский капитал».
Эта схема не является каким-то новшеством, и родители часто пользуются этими деньгами для улучшения условий своей жизни и жизни детей. Стоит отметить, что деньги могут быть использованы только при условии, что ребенку, при рождении которого были получены средства, уже исполнилось три года.