Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Купля-продажа недвижимости с маткапиталом
Согласно ст. 42 закона №218-ФЗ все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, подлежат нотариальному удостоверению. Семьи, покупающие жилье за маткапитал полностью или частично, обязаны оформить его в собственность всех членов семьи, включая детей. Таким образом, договор купли-продажи с материнским капиталом, удостоверяется нотариусом в обязательном порядке.
В качестве собственников в ЕГРН приписываются родители и все дети. При этом размер долей устанавливается по соглашению. Понятно, то в данном случае родители являются законными представителями детей и самостоятельно решают вопрос. На практике встречается самый разный подход, особенно если жилое помещение покупается частично на собственные деньги, с дополнительным привлечением заемных средств и МСК.
Исходя из сложившейся судебной практики, самым правильным решением будет выделение долей, пропорциональных размеру материнского капитала, поделенного на всех членов семьи. Пример. Квартира куплена за 4 530 260 рублей, из которых 453 026 — маткапитал (10 %). В семье трое детей. На каждого члена семьи придется 1/50 доля, приобретенная за счет государственных средств.
Регистрация жилого помещения в Росреестре
Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.
По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.
Оформить соглашение и зарегистрировать его в Росреестре необходимо в течение полугода. В противном случае ваши обязательства по использованию материнского капитала будут считаться нарушенными. Когда нотариус помогает с выделением долей материнского капитала, задержек с оформлением всех необходимых документов не бывает.
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:
- Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
- Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:
- Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).
- Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.
- Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.
Когда можно выделить доли без нотариуса:
- При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
- После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
- Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
- Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.
Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
- Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
- Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Минимальная доля на ребенка в квартире, купленной на маткапитал
В законодательстве нет указаний на рекомендуемый размер долей, который необходимо выделять детям при покупке жилья.
Судебная практика Верховного суда указывает, что части детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале. Остальные средства, потраченные на приобретение квартиры, являются собственностью супругов и распределяются между ними. При этом дети не имеют прав на совместно нажитое имущество супругов.
Например, если средства материнского капитала составляют половину от стоимости жилья, то размер долей каждого ребенка будет составлять 1/6 от общего имущества, а родителей 4/6.
Однако в РФ решения судов высших инстанций не является источником права и не служит основанием для принятия решений. При этом суды по своему усмотрению вправе определить доли детей, принимая во внимание постановления вышестоящих органов.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
Как можно выполнить обязательство по выделению детской доли
Выбор способа и срока исполнения данного родителями обязательства по выделению детской доли зависит от нескольких факторов:
- жилая недвижимость приобретается в готовом виде, или строится (реконструируется);
- каким именно способом жилье приобретается (купля-продажа, ипотечный кредит и т.п.), то есть, в соответствии с каким договором Пенсионный фонд перечисляет средства МС;
- кто из супругов на момент покупки заявляется титульным собственником, то есть, на кого оформляются документы при проведении процедуры покупки или реконструкции жилого помещения.
Согласно существующему правилу, основной (титульный) владелец квартиры должен передать жилое помещение в общедолевую собственность не позднее полугода после того, как:
- ПФР перечислил средства МС продавцу – в случае сделки купли-продажи и регистрации права собственности;
- выплачен последний взнос – при рассрочке платежа согласно договору купли-продажи;
- полностью погашен ипотечный кредит и снято обременение в виде залога – при покупке жилого помещения в ипотеку;
- получен кадастровый паспорт на жилое помещение – при строительстве нового объекта ИЖС или многоквартирного дома;
- выплачен последний взнос в ЖСК – если семья участвует в жилищно-строительном кооперативе.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
-
Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
-
Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
-
Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
-
Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Как выделить долю детям в уже купленной квартире
Если квартира уже приобретена одним из родителей по ипотеке, а материнский капитал нужен для погашения части долга, то родитель обязан составить обязательство о выделении долей детям. Отсутствие такого обязательства может быть основанием для отказа в получении материнского капитала.
Обязательство выделения долей составляется при:
- Оплате материнским капиталом ипотеки, где собственником жилья является один из супругов
- Оформлении ипотеки
- Строительстве дома (невозможно зарегистрировать право собственности)
- Членстве в ЖСК или иных видах кооперативов
- Получении компенсации за построенное жилье
Что будет если долю не выделить
В законе № 256-ФЗ нет статьи об ответственности родителей за невыделение долей детям при покупке имущества за счет маткапитала. Но это не значит, что ответственности нет.
На практике сделка по продаже имущества, в котором не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной. Собственность с выделением долей возвращается первичным владельцам, покупателям родители обязан вернуть деньги, а материнский капитал — государству. Процесс запускает судебное разбирательство. Инициатором может выступить любое лицо, узнавшее о факте нарушения.
Лица, не соблюдающие нормы закона № 256-ФЗ, признаются мошенниками и по статье 159 Уголовного кодекса РФ подлежат:
- штрафу на сумму до 120 тыс. рублей или в размере годового заработка;
- привлечению к исправительным работам на срок от 360 часов до 1 года;
- привлечению к принудительной работе на срок до 2 лет;
- условному осуждению на срок до 2 лет;
- лишению свободы на срок от 4 месяцев до 2 лет.
Действия по невыделению долей могут трактоваться и как преступное бездействие. Конкретной статьи за это в Уголовном кодексе нет, поэтому судья выбирает наказание по последствиям бездействия.
Проверками исполнения закона по использованию маткапитала занимаются:
- органы опеки и попечительства;
- органы Пенсионного фонда;
- прокуратура.
Любые способы обналичивания материнского капитала, преследуются статьей 159 Уголовного кодекса.
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.