Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать унаследованную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Отвечает эксперт по налогам Евгения Зальцзейлер:
Налог вы посчитали правильно: (2 450 000 – 1 000 000) х 13% = 188 500 рублей, если, конечно, Вы резидент РФ. Если Вы нерезидент, то налог будет больше: (2 450 000 – 1 000 000) х 30% = 435 000 рублей.
Если сделка по продаже одной квартиры и покупке другой совершены в один налоговый период (календарный год) и одним и тем же человеком (собственником), то при подаче декларации 3-НДФЛ Ваш налог можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета (если Вы еще его не использовали ранее) максимально на 260 000 рублей (2 000 000 х 13% = 260 000).
В Вашей ситуации, если стоимость покупаемой квартиры меньше, чем 1,45 млн рублей (Ваша налогооблагаемая база при сделке продажи), то придется заплатить разницу. Например, новая квартира стоит 1,4 млн рублей, тогда налогооблагаемая база составит 1 450 000 – 1 400 000 = 50 000 рублей, а сумма налога составит 50 000 х 13% = 6 500 рублей. И, соответственно, если стоимость новой квартиры выше, чем 1,45 млн рублей, то налог будет равен 0 рублей.
Отвечает эксперт по налогам Евгения Зальцзейлер:
Налог вы посчитали правильно: (2 450 000 – 1 000 000) х 13% = 188 500 рублей, если, конечно, Вы резидент РФ. Если Вы нерезидент, то налог будет больше: (2 450 000 – 1 000 000) х 30% = 435 000 рублей.
Если сделка по продаже одной квартиры и покупке другой совершены в один налоговый период (календарный год) и одним и тем же человеком (собственником), то при подаче декларации 3-НДФЛ Ваш налог можно уменьшить за счет имущественного налогового вычета (если Вы еще его не использовали ранее) максимально на 260 000 рублей (2 000 000 х 13% = 260 000).
В Вашей ситуации, если стоимость покупаемой квартиры меньше, чем 1,45 млн рублей (Ваша налогооблагаемая база при сделке продажи), то придется заплатить разницу. Например, новая квартира стоит 1,4 млн рублей, тогда налогооблагаемая база составит 1 450 000 – 1 400 000 = 50 000 рублей, а сумма налога составит 50 000 х 13% = 6 500 рублей. И, соответственно, если стоимость новой квартиры выше, чем 1,45 млн рублей, то налог будет равен 0 рублей.
Договор купли-продажи и наследование
Недвижимость может достаться в наследство по двум основаниям: по закону и по завещанию. И в одном, и в другом случае ее можно продать. Закон запрещает указывать, что квартиру по завещанию или дом по завещанию нельзя будет продать, так как наследники становятся собственниками имущества со всеми вытекающими из этого последствиями. У собственников есть право распоряжения имуществом, что включает и его продажу.
Но продажа квартиры, полученной по наследству, отличается от обычной продажи, приобретенной по другим основаниям. Здесь нужно выделить следующие особенности:
- сроки;
- налоги;
- документы;
- сторона.
Как проверить, открыто ли наследство
Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.
«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.
К заявлению прикладываются:
— свидетельство о смерти;
— документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
— документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Купить чужое наследство
Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев. В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд. Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.
- Так, обязательную долю в наследстве имеют:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
- его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
- нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)
Продажа квартиры по наследству при наличии нескольких правопреемников
Если наследников несколько и один из них решает продать квартиру, необходимо заручиться согласием всех остальных собственников жилья. Если хотя бы один из них будет против, продажа невозможна. В таких ситуациях остается один выход – отчуждение доли.
Однако если все наследники намерены продать квартиру, каждый из них должен зарегистрировать право собственности на свою долю.
После этого продажа осуществляется в следующем порядке:
- Согласование условий. На этом этапе все собственники договариваются о цене сделки, дате продажи и иных нюансах, необходимых для отчуждения жилья. Урегулированные условия фиксируются в договоре купли-продажи.
- Удостоверение договора у нотариуса. Это важный момент, без которого будущая продажа будет невозможна. Специалист проверяет законность совершения сделки и ставит регистрационную отметку в договоре.
- Совершение сделки. Стороны подписывают договор, производится оплата.
- Регистрация права собственности. После этого покупатель обращается в Росреестр, где получает выписку, подтверждающую факт владения приобретенной недвижимостью.
Можно ли продать долю в квартире, доставшуюся по наследству в 2023 году?
Нередко квартира после смерти наследодателя передается не одному человеку, а нескольким. Согласно ст. 1164 ГК РФ, в сложившейся ситуации квартира поступает в общую долевую собственность двух и более граждан. Ч. 2 ст. 1164 ГК РФ указывает, что в 2023 году раздел долевой квартиры производится по общим правилам, но с учетом некоторых особенностей. Долевая собственность подразумевает следующую ситуацию: наследуемая квартира условно делится на несколько частей, каждая из которых находится в собственности отдельного человека.
В таком случае каждый из участников может полноправно распоряжаться, пользоваться и владеть только своей частью, что отражено в ст. 246 ГК РФ. Таким образом, собственник может продавать, дарить, отдавать в залог свою часть имущества беспрепятственно. Однако, данные возможности он получает только с момента регистрации права собственности, то есть через полгода со дня смерти наследодателя.
Ч. 1 ст. 246 ГК РФ указывает, что собственник доли в квартире может продавать свое имущество только по соглашению с иными участниками. Таким образом, при проведении продажи доли в квартире полученной по наследству необходимо получить согласие остальных собственников.
Когда можно продать наследственную квартиру?
По закону преемник становится собственником со дня смерти наследодателя. Даже если не дооформлено наследство (нет свидетельства о праве на наследство, нет регистрации права в госреестре), но он все равно собственник. То есть подал заявление нотариусу на наследство, значит пользуешься имуществом. Соответственно с такого наследника-собственника будут спрашивать налоги, коммуналку и прочие платежи за время, когда идет наследственная процедура, которая может длиться от полугода и более?
Но фактически продавать и дарить новоявленный хозяин может после официального получения титула собственника. Иначе наследник будет неуполномоченным продавцом.
Некоторые объекты недвижимости находятся под залогом, который переходит к преемнику. И пока залогодержатель (обычно это банки по кредитным договорам) не даст письменное согласия на продажу, действия продавца будут незаконны.
Итак, чтобы стала возможной продажа квартиры наследником, требуется:
- получить свидетельство о наследстве;
- поставить недвижимость на кадастровый учет (если его не было) или актуализировать данные кадастра (внести изменения);
- зарегистрировать права на жилье в Росреестре;
- получить согласие на заключение договора у залогодержателя или погасить ипотеку (если был залог).
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.
Когда можно продать унаследованную квартиру
По закону, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Несмотря на то, что он еще не до конца оформил наследство, не зарегистрировал свое право в Росреестре, преемник все равно собственник. Поэтому налоги за коммуналку и другие платежи будут спрашивать с него.
Фактически распоряжаться недвижимостью с правом ее продажи, новоявленный хозяин сможет после оформления своего титула собственника по всем правилам.
В противном случае регистрационные органы не проведут сделку и даже не примут документы. В соответствии с законодательством 2023 года, будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.
В случае, когда объекты недвижимости находятся под залогом, он тоже переходит преемнику, при этом пока залогодержатель не даст письменное согласие на продажу квартиры, действия продавца будут незаконны.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?
- Не спешить продавать собственность. Последующая продажа не убережет от возможности оспорить сделку, если такие события произойдут. Тогда урегулировать последствия будет сложнее.
- Проводить ремонт, перепланировку на основании официальных разрешений (в случаях, если такие требуются) и с документальным подтверждением расходов. Чтобы эти затраты можно признать убытком и взыскать с продавца.
- После покупки в течение полугода-года необходимо запрашивать в Росреестре выписки по объекту (смотреть сведения об арестах, ограничения, судебных спорах), а также в МФЦ справки о прописанных лицах. Это позволит оперативно реагировать на возникшие проблемы. Следует самому прописаться в купленное жилье (чтобы получать своевременно почтовую корреспонденцию, в том числе судебную).
Если итог сделки оказался неблагополучным и возникли проблемы после регистрации собственности, благоразумно придерживаться следующих принципов.
- Земельный участок
- Ипотека
- Купить
- Материнский капитал
- Наследство
- Новостройка
- Обменять
- Продать
- Советы и рекомендации
- Частный дом
Потенциальному покупателю важно понимать все возможные риски, связанные с приобретением объектов наследования. Особенно это касается спорного имущества. Новый владелец может оказаться в весьма непростом положении. Многих интересует вопрос, когда можно продавать квартиру после вступления в наследство. Продажу наследственного имущества, недвижимости можно осуществлять после получения полного пакета документов, оформления в Государственных инстанциях.
Купля-продажу, осуществленную сразу после наследования, обременяют обязательным налогообложением. Продажа наследуемой квартиры после вступления в наследство может быть осуществлена без обременений, но после установленного законом срока.
Продать можно не только квартиру, но и долю в объекте. Продажа долевой собственности отличается огромной сложностью, связанной с правом налогового вычета. Налоговый вычет может раскладываться пропорционально на всех собственников, приравниваться к их долям.
Сделки связанные с приобретением наследственной недвижимости представляют особый риск для покупателя и продавца. Покупателю очень важно внимательно изучить пакет документов, желательно обратиться к опытным юристам, риэлторам.
Если объект унаследован ранее пяти лет, для покупателя такая недвижимость представляет особую опасность. Нелишней будет встреча с нотариусом, осуществившем выдачу свидетельства. Необходимо узнать существовали ли наследственные споры относительно данной квартиры. Визит можно осуществить вместе с продавцом, чтобы специалист понимал суть вопроса, не отказался предоставить информацию. Важно убедиться в отсутствии любых обременений связанных с квартирой.
При продаже долевого объекта, обязательно наличие удостоверения на право проведения сделки. Многие специалисты рекомендуют получить расписки об отсутствии претензий у всех наследников. При возникновении спорных ситуаций, бумаги станут доказательством для суда. Огромный риск для покупателей возникает в случае отмены сделки через суд. Судебное постановление может обязать покупателя доплатить определенную сумму.
При малейших сомнения от приобретения подобного объекта лучше отказаться.
Наследование без завещания недвижимости, как и получение по завещанию, предполагает необходимость оплатить госпошлину. Необходимости платить налог можно избежать, если продавать объект спустя пять лет после получения в наследство.
Если наследник решил продать квартиру ранее установленного срока, ему необходимо отчитаться перед налоговой инспекцией. Наследнику предоставляется вычет льготы в виде одного миллиона рублей от стоимости недвижимости. Размер налога для резидентов составляет тринадцать процентов, для нерезидентов тридцать.
Существуют группы лиц, которые не уплачивают подобные взносы:
- Инвалиды первой, второй группы;
- Инвалиды детства;
- Пенсионеры;
- Ветераны ВОВ.
Заявление об просьбе освободить от налогов, необходимо передать в налоговую инспекцию, приложить копию документов.
Подобные льготы по начислению обязательных взносов используются наследниками. Путем составления добровольного соглашения они могут оформить недвижимость на гражданина получающего льготы. После продажи квартиры поделить прибыль согласно договоренностей.
Особенности продажи квартиры, полученной по наследству
Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:
- в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
- налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
- для граждан РФ — 13%;
- для иностранных граждан — 30%.
Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.
Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:
- если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
- если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).
Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:
- инвалиды 1-й и 2-й группы;
- инвалиды детства;
- пенсионеры.
При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
- Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
- Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
- Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.
В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.
По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.
Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.
131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.
После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.
Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:
- договор купли-продажи квартиры;
- паспорта лиц, участвующих в сделке;
- свидетельство о праве на наследство;
- документы из Росреестра:
- свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
- кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
- справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.
Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.
- При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
- Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).
Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:
- сведения о сторонах сделки;
- стоимость квартиры;
- информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
- срок и способ передачи денег.
После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.
Как рассчитывается срок владения квартирой?
Чтобы правильно отсчитать срок владения квартирой, необходимо учитывать некоторые правила:
- Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
- Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
- Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.