Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Как рассчитать размер неустойки по ДДУ?
Для расчета размера компенсации в законодательстве утверждена формула, воспользовавшись которой, каждый может узнать, на какой размер неустойки он может претендовать.
Сумма выплаты зависит от таких параметров:
- сроки просрочки – чем дольше квартира не передается участнику ДДУ, тем больше растет размер неустойки. Насчитываться компенсация начинает с первого дня просрочки, и растет пропорционально весь период вплоть до передачи недвижимости дольщику. Учитывая это, подавать на неустойку следует уже после получения квартиры – так сумма будет максимальной;
- стоимость квартиры – логично, что сумма компенсации прямо зависит от цены недвижимости: чем она выше, тем на большую неустойку можно претендовать;
- учетная ставка – величина, которую определяет Центробанк, она обычно изменяется несколько раз в год.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Что можно взыскать с застройщика за несвоевременную сдачу дома
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дело № 305-ЭС20-4649
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Москва
22 сентября 2020 г.
Резолютивная часть определения объявлена 15.09.2020. Полный текст определения изготовлен 22.09.2020.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А41-43982/2019 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Макушевой Марины Геннадьевны (город Москва) на решение Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, при участии представителя индивидуального предпринимателя Макушевой М.Г. – Щепиной А.П. (ордер от 15.09.2020 № 0013/08, удостоверение от 15.11.2019 № 11190), представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» — Ивановой А.О. (доверенность от 05.03.2020),
УСТАНОВИЛА:
Индивидуальный предприниматель Макушева Марина Геннадьевна (далее – Предприниматель) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-Инвестстрой» (далее – Общество) о взыскании 788 480 рублей убытков. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2020, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального права, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в кассационном порядке принятых по данному делу судебных актов. Дело истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 06.08.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, просил судебные акты трех инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что дольщики не относятся к профессиональным инвесторам, являются многодетной семьей, для исполнения обязанности по оплате на основании спорного договора участия в долевом строительстве использовали кредитные средства, договор расторгли по причине длительного неисполнения застройщиком обязанности по строительству многоквартирного жилого дома.
Представитель Общества в отзыве и в судебном заседании, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения. Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителей истца и ответчика, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество (застройщик) и граждане Алтухов Антон Игоревич и Алтухова Елена Владимировна (участники) 29.09.2016 заключили договор № Б/28-007-И участия в долевом строительстве. Пунктами 1.2, 1.4, 2.1 договора установлено, что застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением третьих лиц на основании разрешения на строительство от 24.02.2015 № RU50-37-2015-76 построить многоквартирный жилой дом, корпус 28, со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Московская область, город Балашиха, вблизи д. Павлино, на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0090302:308, принадлежащем застройщику на праве собственности, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участникам в срок, установленный пунктом 6.1 договора, объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: секция 3, этаж 20, порядковый номер на площадке 1, условный номер объекта 282, количество комнат 3, общая площадь 82,40 кв. м. Цена договора составила 5 211 520 рублей (пункт 4.1 договора), которые уплачены участниками в полном объеме.
Пунктом 6.1 договора стороны установили срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам не позднее 31.12.2017. Поскольку застройщик взятые на себя по договору обязательства не выполнил, участники в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, направив уведомление застройщику 25.10.2018.
Застройщик 23.11.2018 возвратил участникам уплаченные ими по договору 5 211 520 рублей. По заказу дольщиков независимым оценщиком была произведена оценка сопоставимого товара, согласно заключению которого по состоянию на 01.11.2018 стоимость аналогичной квартиры составляет 6 000 000 рублей. Таким образом, по расчету истца разница между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 рублей. Алтухов А.И., Алтухова Е.В. (цеденты) и Предприниматель (цессионарий) 01.03.2019 заключили договор № 04.12.18-2 уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения Обществом своих обязательств по договору участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И и последующего расторжения названного договора.
Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, Предприниматель обратилась в суд с иском по настоящему делу, указав также, что за отказ от добровольного выполнения требований о выплате данных убытков с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.
Наличие спорных убытков истец обосновала нарушением застройщиком сроков передачи квартиры, являющейся предметом договора участия в долевом строительстве от 29.09.2016 № Б/28-007-И. По мнению истца, в связи с непередачей ответчиком квартиры в установленный договором срок участникам были причинены убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданами для строительства квартиры, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора.
Услуги юриста и их стоимость
По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.
| Услуги | Цена |
| Подготовка правового заключения по предмету спора | от 1000 руб. |
| Оформление претензии с расчетом суммы неустойки | от 3000 руб. |
| Подготовка искового заявления в суд | от 5000 руб. |
| Представительство в судебных инстанциях | от 15000 руб. |
| Сопровождение исполнительного производства по ДДУ | от 10000 руб. |
Претензия к застройщику должна быть оформлена юридически грамотно
В претензии обязательно должны быть указаны дата и номер договора долевого участия, ФИО и паспортные данные дольщика, дата в которую квартира должна была быть сдана, обоснование требований, реквизиты для перечисления денежных средств, сумма неустойки, требование передачи квартиры и т.д. Претензия к застройщику отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения на два адреса: юридический адрес и адрес, указанный в договоре долевого участия (в случае если ними есть хоть малейшие расхождения).
Самая главная ошибка, которую допускают дольщики при оформлении претензии к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома – передача её лично в офисе сотрудникам застройщика. Не факт, что данный сотрудник является уполномоченным и в суде, возможно, станет известен факт, что доверенность его была отозвана до даты вашего посещения офиса.
Правильная досудебная претензия к застройщику должна содержать:
Ваши данные, в том числе контактный телефон — возможно с вами захотят связаться для уточнения сути претензий и попытаются договориться мирным путем. На этом этапе можно попытаться выторговать бонусы — отделку за счет застройщика, бесплатное оформление права собственности и прочее.
Номер и дату заключенного договора долевого участия
Обоснование неустойки. Указывайте сроки по договору и сумму неустойки, которая из них исходит.
Срок, в течение которого вы требуете выплатить компенсацию — обычно указывают 10 календарных дней. Меньше не стоит, чтобы в заседании представитель строительной компании не мог апеллировать к тому, что компания не успела выполнить перечисление.
Реквизиты вашего банковского счета. Бывали случаи, когда в суде представитель застройщика заявил, что невозможно перечислить неустойку на неопределенный счет, и что они были готовы выполнить это обязательство в досудебном порядке. В этом случае суд не удовлетворил требований о взыскании дополнительного штрафа за недобровольное исполнение обязательств.
Суд с застройщиком за просрочку сдачи дома обычно длится 3-4 слушания: предварительное и несколько основных с интервалом до месяца. Таким образом, разбирательство займет до пяти месяцев с момента подачи досудебной претензии. Это зависит от того, пришлет ли застройщик своего представителя или дело будет рассматриваться в его отсутствие. Есть много способов затянуть разбирательство, к которым может прибегнуть застройщик. Вам придется доказывать, что обязательства по договору долевого участия не исполнены.
В случае неблагоприятного исхода дела или сильного урезания неустойки придется подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию. Принятие окончательного решения суда откладывается еще на два-три месяца.
Взыскание убытков сверх неустойки
В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.
По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.
Это означает,
что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.
То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.
При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.
В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.
Что такое убытки участника долевого строительства?
Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.
Такие расходы:
- должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
- должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
- должны быть обязательно подтверждены документально
- должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)
Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Находим действующий счет, где у ответчика лежат средства в необходимом размере. Реквизиты можно обнаружить, если продажи недвижимости всё ещё продолжаются и на счет постоянно поступают деньги от новых участников долевого строительства. Форму договора с актуальными реквизитами можно попросить в отделе продаж. Если исполнительный лист получен, в ФНС выдают сведения о счетах на основании заявления, к которому следует приложить его копию.
Если таким способом получить нужные сведения не удастся – идем в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.
| Период судебных разбирательств по взысканию неустойки по ДДУ по закону ограничен двумя месяцами, решение вступает в силу ещё месяц, исполнительный листы выдают за две недели. В большинстве российских регионов судьи укладываются в законные рамки. По факту Москве и области суд первой инстанции занимет 4-5 месяцев (от подачи иска до получения денег). Если подана апелляционная жалоба, рассмотрение затягивается ещё на 2-3 месяца. |
Порядок взыскания неустойки в судебной инстанции
После подачи искового заявления с приложениями через канцелярию суда (нарочно) либо посредством почтового отправления, исковое заявление, при соблюдении обязательных правил, принимается к производству, начинается рассмотрение дела по существу.
Первое заседание, которое назначает суд примерно черед месяц после подачи искового заявления, именуется предварительным. Стороны встречаются в судебном заседании, задают друг другу интересующие их вопросы в присутствии суда.
Суд также вправе предложить лицам, участвующим в деле, к следующему судебному заседанию подготовить возражения, отзывы на заявления истца, а также представить дополнительные документы.
Обратите внимание! Всю информации о дате и времени проведения судебных заседаний стороны могут получить на официальном сайте суда либо при личном контакте с помощником судьи. В настоящее время в суде предусмотрена система смс оповещения. Такая услуга предоставляется стороне только по письменному согласию представителя или самого истца (ответчика).
Как правило, дело о взыскании неустойки по ДДУ рассматривается в 2-3 судебных заседаниях, после чего судья оглашает резолютивную часть решения, которым удовлетворяет заявленные истцом требования либо отказывает в их удовлетворении.
У сторон существует право обжаловать вынесенное решение суда в течение 1 месяца с момента изготовления его в полном объеме.
Мотивированное (содержащее ссылки на нормы права) решение, в силу норм ГПК РФ, выносится судом в течение 5 суток с момента оглашения резолютивной части. По истечении 1 месяца, решение суда вступает в законную силу и должно быть исполнено.
По истечении срока на апелляционное обжалование решения суда, в случае удовлетворения исковых требований, истец вправе обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявить его в службу судебных приставов либо непосредственно в банк, в котором открыт расчетный счет ответчика.
Можно сказать, что «дело сделано», нарушенные права восстановлены, виновные лица привлечены к ответственности. Однако вынесение положительного решения еще не означает фактического взыскания неустойки.
Путь судебных разбирательств пройден, но это только небольшой шаг в направлении восстановления нарушенных прав и взыскания неустойки с застройщика.