Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности купли-продажи недвижимости между близкими родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Дарение квартиры: 5 простых шагов
С основными понятиями познакомились. Теперь разберёмся с тем, что нужно делать по факту.
- Составьте договор дарения. Можно воспользоваться типовыми бланками, которые легко находятся в Интернете, или проконсультироваться с юристом, если есть какие-то нюансы. Договор составляется в трёх экземплярах.
- Подготовьте пакет документов. Помимо самого договора дарения также потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого, а так же документы подтверждающие родство
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности
- нотариально заверенное согласие на дарение доли квартиры, если она нажита в браке
- Оплатите государственную пошлину. На сегодняшний день её размер составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины приложите к пакету документов.
- Подпишите договор.
- Передайте документы сотруднику МФЦ. Он просмотрит документы, проверит правильность их заполнения и выдаст расписку о приёме документов. На регистрацию сделки отводится 10 дней. Возможно увеличение срока ожидания на 3-4 дня, поскольку потребуется дополнительное время для отправки документов в Росреестр из МФЦ. Процесс регистрации можно отслеживать при помощи номера, который будет указан в расписке.
После окончания срока ожидания необходимо будет прийти в МФЦ, в котором вы подавали документы, и забрать ЕГРН на имя одаряемого и договор дарения с отметкой о переходе права.
Можно ли забрать подаренную квартиру?
В законе предусмотрены ситуации, которые позволяют расторгнуть договор дарения через суд, даже если сделка будет максимально надёжной. Однако их не очень много. Сюда входят:
- Изменение жизненных обстоятельств, вынуждающих дарителя вернуть квартиру. Например, если бабушка подарила квартиру внуку, затем серьёзно заболела и ей потребовались деньги на лечение
- Покушение на жизнь или умышленное нанесение телесных повреждений дарителю или его близким родственникам. Тут, я думаю, примеров приводить не надо. Если одаряемый попытается убить/изобьёт дарителя или его родственников, подаренную квартиру у него можно забрать через суд
- Плохое отношение к объекту недвижимости. Если одариваемый человек небрежно относится к полученной квартире, и довёл её до критического состояния
Договор дарения также можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон.
Все бланки договоров и заявлений можно найти в Интернете. Вопросов по заполнению, как правило, не возникает. Главное учесть все нюансы (количество собственников и пр.), собрать полный пакет документов и зарегистрировать сделку в Росреестре. Если у вас есть какие-то сомнения, лучше пообщаться с юристом.
Супруг (супруга) — близкий родственник или член семьи?
Из изложенного выше видно, что Гражданский кодекс (статья 37), Семейный кодекс (статья 14), КоАП (статья 25.6) и Налоговый кодекс РФ (статья 217) разделяет понятие «близкий родственник» и «супруг (супруга)».
Поскольку наиболее полное понятие «близкие родственники» дано в статье 14 Семейного кодекса РФ и многие другие отрасли права берут за основу именно это понятие, то будем исходить из него и мы. Из статьи 14 СК следует, что в основу понятия «близкие родственники» положено кровное родство, которым супруги не обладают. Согласно статье 2 Семейного кодекса супруги признаются лишь членами семьи, наравне с родителями и детьми. Следовательно, супруг в семейных отношениях не признается близким родственником, а только лишь членом семьи.
Основой семьи считают супружескую пару — мужчину и женщину, и все статистические классификации составов семей строятся в зависимости от добавления к этой основе детей, родственников, ей супругов и других родственников и близких (свойственников). Поэтому понятие «член семьи», можно определить следующим образом: член семьи — это лицо, состоящее в отношениях супружества, родства, усыновления, свойства либо фактического совместного проживания и ведения общего хозяйства с другим лицом.
Современному обществу известны следующие способы создания семьи (членства в семье): усыновление (удочерение) одиноким усыновителем несовершеннолетнего ребенка; принятие на воспитание в приемную семью одиноким воспитателем ребенка (детей); рождение ребенка в результате фактического сожительства его родителей; рождение ребенка одинокой матерью; фактическое сожительство мужчины и женщины; совместное проживание родственников различной степени родства; союз однополых лиц.
Не все названные формы семьи признаются российским законодателем.
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Плюсы и минусы сделок с родственниками
Сделки по недвижимости с родственниками имеют свои преимущества и недостатки. Рассмотрим основные из них.
Провести сделку по купле-продаже между родственниками проще, так как:
- Родственникам легче договориться по условиям сделки;
- Не нужны риелторские услуги, потому что сторонам не нужно подбирать подходящий вариант недвижимости;
- Меньше рисков мошенничества.
Недостатки сделок между родственниками:
- После оформления соглашения у покупателя нет права на имущественный вычет. Данное правило не подходит к ситуациям, когда участниками сделки выступают бабушки, дедушки и их внуки;
- Близкое родство может создать психологические неудобства. Участники-родственники могут потребовать большую скидку или затянуть передачу квартиры новому собственнику;
- При покупке жилья за маткапитал сторонами сделки не могут быть муж и жена. В данной ситуации отец ребенка будет выступать в роли и продавца, и приобретателя, что незаконно;
- Недвижимость в собственности у несовершеннолетнего не может приобретать его родитель, опекун или усыновитель. Несовершеннолетние не могут заключать сделки по недвижимости самостоятельно.
О чем важно помнить, вступая в сделки по купле-продаже недвижимого имущества с родственниками:
- Сделки проходят на общих условиях, если при этом соблюдаются законодательные нормы;
- При оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества между родственниками продавец не оплачивает налог на полученный доход, но при этом покупателю не полагаются налоговые выплаты;
- При использовании материнского капитала в покупке недвижимого имущества у родного человека нужно приготовиться к возможным проверкам;
- Во избежание проблем следует заранее оформить документацию, которая докажет проведение сделки по факту;
- Обязательно нужно проверять недвижимость перед будущей покупкой или продажей – это можно сделать самому или с помощью специалистов. В случае проблем могут возникнуть судебные разбирательства, на которые уйдет много времени и денег.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками: плюсы и минусы
Поскольку гражданин, являющийся собственником своего имущества, имеет право самостоятельно выбрать способ передачи своего имущества, то необходимо дать характеристику соглашению купли — продажи, поскольку он является самым распространенным способом изменения собственника.
Договор купли – продажи имеет следующие положительные стороны:
- Субъекты правомочны получить налоговую льготу, если не признаются в качестве близких родственников;
- Соглашение имеет простую форму, процедура составления не трудная;
- Невозможность оспорить совершенную сделку третьими лицами;
- Возможность для сторон предусмотреть широкий круг гарантий;
- Допустимость заключения предварительного соглашения.
Среди отрицательных характеристик можно выделить:
- Обязанность уплатить обязательный налоговый платеж на доход;
- Для супругов, приобретенная собственность получает статус совместной.
Сделка между мужем и женой ничтожна
Следующим аспектом являются сделки между супругами. Сознательные пары, которые системно подходят к расторжению брака, понимают, что им необходимо определить, кому и что полагается после развода. Если задуматься о недвижимости до расторжения брака, можно использовать либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества.
Самая большая ошибка в такой ситуации – совершение сделок купли-продажи между супругами, так как если объекты недвижимости были изначально приобретены в совместную собственность, то такие сделки признаются ничтожными (недействительными).
Если у пары в собственности была квартира, купленная на жену, а потом по какой-то причине стало необходимо переоформить ее на мужа, то
классический договор купли-продажи в такой ситуации составить невозможно, потому что возникнет конфликт интересов.
Когда квартира приобретена в браке, условно можно полагать, что там есть доля мужа, следовательно, он должен покупать сам у себя. Такая сделка будет возможна только при условии предварительно заключенного брачного договора, в котором указано, что данное имущество выведено из совместно нажитого имущества и является личной собственностью одного из супругов. Если у будущих или уже действующих супругов есть несогласованности по недвижимому имуществу, лучше сразу заключить брачный договор.
Стоит ли заключать договор купли-продажи между родственниками?
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и «подводных камней» здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан — дарственная. Оспорить дарственную на практике возможно, но это достаточно длительный и непростой процесс. Кроме того, одаренный родственник всегда остается в «чистой прибыли», поскольку он всего лишь принимает подарок и вовсе не обязан дарить что-либо взамен.
- Дарственная представляется наиболее выгодной сделкой именно для одаряемого
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников – Все о финансах
8 доб. 360
Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников? Этот вопрос достаточно часто интересует российских граждан, ставших недавно счастливыми обладателями собственной жилплощади. Необходимо, однако, детально разобраться, что подразумевается данным понятием.
Налоговым вычетом принято называть специальную льготу, предоставляемую физическим лицам, исправно уплачивающим подоходный налог. Данная преференция предусматривает право гражданина на частичную компенсацию налогов, ранее перечисленных в бюджет.
Чтобы воспользоваться такой возможностью, налогоплательщик должен иметь официальную занятость, регулярно уплачивать налог с начисляемых доходов, а также соответствовать тем требованиям и критериям, которые предусматриваются регламентом оформления льготы.
Основные принципы предоставления налоговой компенсации физическим лицам обозначены Налоговым кодексом РФ (НК РФ). Речь идет о статье 220 данного закона.
Продажа доли квартиры родственнику
Купля — продажа доли в квартире между родственниками не имеет глобальных отличий от оформления сделки с третьим лицом. Однако существуют некоторые нюансы, которые стоит учесть.
Реализация доли объекта недвижимости допускается когда лицо имеет право распоряжения конкретной частью квартиры. Эта часть указана в документе о собственности.
Продажа допускается только при наличии согласия остальных сособственников, независимо от того, кто является покупателем, родственник или постороннее лицо.
Перед заключением соглашения, сособственники должны быть уведомлены, поскольку приоритетное право на выкуп имеют они.
Уведомление всегда составляется в письменном виде и должно иметь следующие основные положения:
- Описание предмета продажи с указанием его места расположения, площади;
- Размер стоимости;
- Период времени, в течение которого сособственник должен принять решение (не менее одного месяца, с момента получения документа).
Обратите внимание, когда одним из владельцев доли является несовершеннолетний, необходимо обращение с уведомлением в орган опеки и попечительства.
Помните по общему правилу, купля продажа квартиры между близкими родственниками не предусматривает получение вычета.
Договор дарения недвижимости
Договор дарения – хорошая альтернатива завещанию. Чаще всего его используют, чтобы помочь близким родственникам избежать сложных бюрократических процедур по оформлению недвижимости после смерти старшего поколения. Бывает, что дарственная подписывается с целью передать свою квартиру конкретному лицу в обход других возможных наследников.
Вариант с заключением сделки дарения выгоден, когда она касается близкого родственника, ведь уплачивать подоходный налог одариваемому не придется. По степени родства к ним относят:
- супругов, брак которых зарегистрирован (гражданский брак не может быть основанием для применения льготы);
- родителей;
- родных братьев и сестер (в том числе и неполнородных, имеющих общих отца или мать);
- детей (в том числе официально усыновленных/удочеренных);
- бабушек и дедушек, внуков и правнуков.
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого.
Здесь следует помнить, что согласно гражданскому законодательству государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор.
Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.