Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор цен на долгосрочную аренду квартир в Москве в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Кризис грянет в 2024-2025 годах
Краткосрочные перспективы рынка недвижимости не радуют, но запас прочности, который дало повышение цен на новостройки, позволит девелопером пройти и этот год без особых потерь. Но беспокойство вызывает будущее, когда запас прочности истощится.
Вот и вице-премьер России Марат Хуснуллин обеспокоен потенциальным снижением объема ввода жилья в стране в 2024 году. В 2022 году в России удалось ввести в эксплуатацию 102,7 млн кв. м жилья, в 2023-м планку, вероятнее всего, удастся сохранить, беспокойство вызывают результаты 2024 года. Прогнозировать будущее смысла сейчас нет, но эксперты уже давно говорят, что строить можно много, но кто все это купит – и такие сомнения высказывались еще до коронавирусной пандемии. Население России снижается, рождаемость падает, внешние и внутренние проблемы не стимулируют спрос. Население выбирает малогабаритное жилье. На просторные квартиры массового запроса нет, а значит, и множить квадратные метры бессмысленно. Но у Минстроя есть поручение президента: надо строить.
Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?
Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:
- Рост стоимости квартир в новостройках;
- Новые программы ипотеки;
- Комплексное строительство;
- Снижение площади жилья;
- Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Демографический фактор – один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья – старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры – цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
-
25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
-
35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
-
В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
-
70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Рост предложения районных торговых центров является откликом на изменение модели потребления и покупательского поведения, мобильности жителей мегаполисов. Малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов.
• Поиск новых партнеров. В связи с приостановкой деятельности международных компаний российские торговые центры и универмаги заинтересованы в расширении ассортимента и открытии магазинов новых брендов из стран-партнеров.
• Перестройка логистических цепочек. На фоне нестабильной экономической ситуации наблюдается нарушение логистических цепочек, что приводит к дефициту товаров и сырья, а также росту цен. В связи с этим компании пересматривают структуру сетей поставок.
Самый активный рынок аренды в Москве — это юг. Огромное количество новых объектов, хорошее соотношение цены и качества, доступности магазинов, школ и т.д. Однако большинство предложений на юге — это жильё класса «стандарт». Зато районы отличаются неплохой инфраструктурой, а цены не самые высокие по Москве. Повышенный спрос на жильё в отдалённых районах объясняется переходом сотрудников на дистанционную работу. Вместо квартиры в центре можно снять жильё подальше, но значительно более просторное и современное. Например, вместо студии рядом с метро «Ботанический сад» можно найти прекрасное предложение в новостройке — в Бутово или Братеево.
Если говорить о жилье бизнес-класса, то тут динамика не поменялась: спросом пользуются Китай-город и другие районы, расположенные рядом с сердцем столицы. Однако аналитики отмечают падение спроса. Многие объекты выставляются по несколько месяцев, пока хозяин не снизит цену в соответствии с текущей ситуацией на рынке аренды жилья. Особенно это касается квартир премиум-класса в популярных районах Москвы — Смоленский, Тверской, Цветной бульвар.
Трендом последних лет стало существенное сокращение предложений без мебели. Такие варианты и в предыдущие годы были мало востребованы, а сейчас почти совсем исчезли из листинга. Причины понятны: большое количество новых предложений и желание арендатора получить готовую к проживанию квартиру. Но и новостройки остаются востребованным форматом, особенно в жилых комплексах с охраняемой территорией, площадками и прочей инфраструктурой.
Не стоит забывать и про рынок вторичного жилья. Благодаря программам модернизации, огромное количество объектов, представленных в каталогах аренды недвижимости в Москве, ничем не уступают домам, введённым в эксплуатацию в прошлом или позапрошлом году.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Тренды на рынке коммерческой недвижимости
В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:
-
в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;
-
арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;
-
цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;
-
здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;
-
вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
К кому обращаться в условиях неопределенности?
Компания Area Rent может стать вашим экспертом по недвижимости даже в самые нестабильные времена. Мы предлагаем аренду офиса от собственника в бизнес-центрах Москвы, расположенных рядом с метро/МЦК Окружная, метро Владыкино, метро Петровско-Разумовская, метро ВДНХ, метро Бабушкинская.
Вы можете рассчитывать на грамотную консультацию и помощь в выборе помещения, где будут созданы все условия для ведения вашей деятельности. Мы предоставляем юридический адрес, клининг офиса, платную охраняемую парковку и т.д.
Не важно, что вы ищете – офис от собственника с юридическим адресом или помещение под интернет-магазин, салон красоты или кафе. Мы поможем сделать правильный выбор и гарантируем стабильное и надежное сотрудничество.